聚焦大宗交易：商业地块开发及出售/整栋/整层/打包方案

1. 大宗交易战略制定

• 根据土地性质（商办/综合体/产业用地）制定差异化销售策略（散售/整售/REITs前置）

• 建立大宗资产定价模型（收益法/市场比较法/成本法），测算IRR、退出周期等核心指标

2. 标的包装与渠道拓展

• 主导制作《大宗资产投资白皮书》，包含：
  ✓ 地块规划指标（容积率/自持比例）
  ✓ 政府产业导入要求（如税收对赌条款）
  ✓ 现金流测算（持有期租金回报+退出增值收益）

• 搭建三类核心渠道：
  ✓ 机构买家（险资/外资基金/城投平台）
  ✓ 企业总部（自用型买家如科技公司/制造业）
  ✓ 开发商同行（联合开发或股权合作）

3. 交易结构设计

• 设计灵活交易方案：
  ▶ 整栋销售：带租约出售VS毛坯交付
  ▶ 股权交易：SPV公司壳架构设计
  ▶ 分期付款：与买家开发进度挂钩的支付条款

• 协调法务完成交易文件（MOU/SPA/回购协议）

4. 政府及资本端协同

• 对接国土/投促局获取土地出让条件

• 配合资管团队设计"开发+运营+退出"全周期方案（如Pre-REITs架构）

5. 市场情报管理

• 建立大宗交易数据库（重点监测：
  ✓ 外资机构中国配置策略（如黑石/凯德收购偏好）
  ✓ 本土开发商资金松紧度（如国企抄底窗口期）

1. 硬性条件

• 学历：985/211工程管理/金融专业本科优先

• 证书：CFA（资产估值）、房地产估价师

• 经验：
  ▶ 5年以上大宗交易经验，主导过单笔5亿+成交案例
  ▶ 熟悉商业用地变性流程（如工改商报规要点）

2. 核心资源

• 必须拥有：
  ✓ 50+机构投资人定向联系名单
  ✓ 银行的合作通道
  ✓ 报建审批人脉

3. 专业能力矩阵

4. 行业敏感度

• 实时跟踪：
  ▶ 商办大宗交易指数（如戴德梁行季度报告）
  ▶ 地方政府产业用地政策（如上海"带方案出让"新规）